MIAMI FLORIDA买方为什么一定要有买方经纪人?
我们团队不仅非常熟悉曼哈顿市场, 历史, 地段, 市场走向, 局部市场最新消息, 而且英中文优秀, 了解地产生意上的礼节和惯例. 作为经纪, 我们可以查阅到买主无法看到的资料和⺴站, 提醒买主面临的潜在问题. 曼哈顿的地产和外州纽约州的别墅公寓买
法很不同,买房过程中会面临很多问题。买方为什么一定要有自己的经纪?
• 第一, 买方经纪人对买主来说一般都是免费的. 曼哈顿绝大多数的地产交易都是由
买卖双方经纪参与的. 主要原因是地产交易日益复杂. 卖主和卖方经纪所代表的利
益不同;买方和卖方经纪是从卖主那里收费的. 您作为买方, 想象可以省钱不用买
方经纪, 其实根本无法省钱. 举例来说, 100万的公寓卖方签了5%的合同, 公寓上市,
两个月后过户时, 卖主必须付5万经纪费用, 买卖双方经纪公司各得一半, 经纪人从公
司拿薪水.
• 第二, 卖方经纪人完全代表地产商或卖方利益, 所以卖方经纪无法告诉买者公寓大楼
已经面临破产, 或者新公寓只有百分之三十过户, 或者公寓某房东占有百分之十以上
的公寓等问题. 近年来,曼哈顿购买地产面临着更有挑战性的环境, 贷款环境更复
杂, 银行必须做大量工作衡量贷款投资⻛险. 现金购买时, 您必须象银行一样, 依靠
专业地产经纪, 权衡各种⻛险. 所以, 现在买方地产经纪地位就更重要.
• 第三, 价格协商问题. 除了参与价格的协商, 我们还知道哪家开发商可能会协商支付
转让税. 帮助买主省钱. 一般来说, 买主从开发商直接买房子时, 必须付近百分之二
的州市财产转让税.
• 第四, 我们团队了解公寓财务情况. 你在看房期间,必须有经纪人帮助提供公寓大楼
的财务状况 ; 如公寓近几年管理费提高多少, 大楼有多少储蓄等等. 近几年, 大楼是否需要
大项目的改建 Capital improvement;大楼是不是有地租问题 (Ground Lease)等等问
题。
• 第五, 你可以在⺴上自己研究, 最终还是需要我们经纪人协助了解该房子上市时间,
价位历史, 周边已售记录(Comps), 周边上市记录, 周边未售数据, 公寓大楼存在的问
题, 对面空地建筑许可证问题, 公寓投资者Investors所占比例等等问题,
• 第六,买方经纪人还有一个重要的工作,就是协助买方准备公寓申请。现在大多数
曼哈顿豪华公寓的申请日渐复杂,和管理公司联系,填写各种表格,提供必要个人
资料,必须有专业的服务,如:买方没有3年的美国税单该如何公寓大楼解释?必
须有一位尽职的能干的经纪人,否则买方会浪费很多时间和精力,无法按时过户。
• 第七, 如果您是外地来的买主, 不了解本地地产生意上的礼节和惯例, 想星期六看房
子, 不知道星期六是经纪休息日. 美国地产看房的惯例中还有许多, 如看房必须有24
或48小时以前的预约. 特别是曼哈顿, 大多数房子都不是空的, 经纪必须和房东和房
客提前预约, 得到房东和房客许可,才能看房. 您最好的办法是, 提前通知经纪人您方
便看房的时间, 让买方经纪人安排预约.
• 第八,过户以后的保险问题,搬家公司保险问题,支付地产税,水电公司开户等问
题,也应该向您的买方经纪咨询。
所以,我们鼓励您上⺴研究, 了解市场以后, 和我们联系, 作出明智的投资选择.
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